關于物業管理中幾種常見爭議的處理

近兩年，物業管理的法制環境較以往有了改善，但是在小區物業管理當中，尤其是封閉式小區，不僅業主，一些職能部門、企事業單位、物業使用人還存在一些認識上的誤區，以為物業公司收費就應該承擔一切責任，動輒“找物業”，使物業公司的工作十分被動，主要體現在以下幾方面：

一、 小區內失竊、車輛劃傷、人身傷害等責任的劃分、損失賠償等問題：

在小區物業管理的安全防范中，物業公司應負什么責任，除了《合同法》、《民法通則》等法律的規定外，最直接的法規依據是2003年9月1日開始施行的《物業管理條例》。該《條例》第三十六條規定，“物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！?。物業管理公司是否應對其管理區域內人身、財產安全負責，應由業主委員會與物業管理公司所簽訂的《物業服務合同》確定。盡管物業公司對小區的安全負有日常管理的義務，但其所承擔的小區安全防范的義務只是協助義務。當前，業主與物業公司的糾紛不少已經開始轉移到家庭財產的失竊方面。由于業主家里的財產被盜事件經常發生，于是許多業主甚至于某些職能部門片面理解物業公司就是小區的“第二警力”，一旦自己家庭財產遭遇損失動輒就將物業公司推上被告席，然而這并不代表物業公司必須承擔業主失竊的后果。物業管理公司在物業管理過程中，是否存在“疏于管理”的行為，這些行為與小區內發生的危害業主人身和財產安全的行為之間是否存在客觀的、必然的因果關系，應由法院根據案件證據來認定。

二、管道跑冒滴漏的維修、供電管線等共用部位和共用設施的維修等問題：

1、 保修期內：對于供暖管線、屋面防水等在其保修期限內，存在質量原因的，應由房地產開發商協調施工方盡保修義務予以處理；2、保修期過后：應按其分工規定各自承擔相應的維修養護工作。根據《青島市物業管理企業與政府專業單位管理服務職責分工的規定》第八條規定：“供熱設施管理。實施城市集中供熱的設備、設施及供熱管線，均由供熱單位或由其委托的單位維護、管理?！?；《物業管理條例》第五十二條規定“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任”。對于暖氣等相關問題若物業接受委托，應在其委托范圍內承擔相應的責任；未接受委托的，應由相關職能部門對其負責。